Khi thực hiện dự án nhà ở xã hội cụ thể, các nhà thiết kế cần giải quyết được một số nhiệm vụ, qua đó những đặc điểm riêng, độc đáo của các công trình nhà ở này được tạo nên.

Tổ hợp Kampung Admiralty (Singapore) gồm nhiều căn hộ nhà xã hội cho thuê   

Bài viết dưới đây làm rõ các điểm tương đồng của các công trình nhà xã hội khác nhau; phân loại các công trình nhà cho thuê theo mục đích sử dụng (dành cho các nhóm dân cư khác nhau); phân tích so sánh các công trình nhà ở xã hội theo các thông số như: cách bố trí tầng trệt của các tòa nhà, sơ đồ bố cục các tầng để ở và đặc điểm của các công trình/ dự án loại này. Đối tượng nghiên cứu là những nhà/căn hộ/căn phòng thuộc sở hữu nhà nước, chính quyền đô thị hoặc các tổ chức phi thương mại, dành cho nhóm người nghèo (gồm cả những người thu nhập thấp) thuê theo hợp đồng thuê nhà xã hội. 

Khái niệm nhà ở xã hội đối với một số quốc gia được hiểu như những căn hộ với vật liệu xây dựng rẻ tiền, kém chất lượng do ngân sách hạn hẹp. Bên cạnh đó, cũng có nhiều ví dụ về những dự án được tích hợp giải pháp mới, sáng tạo, giúp cải thiện rõ rệt môi trường đô thị nói chung. Nhu cầu về nhà ở xã hội ngày càng lan rộng khắp các cộng đồng - từ tầng lớp thu nhập thấp nhất trong xã hội đến các chuyên gia, nhà khoa học trẻ và cả các gia đình từng thuộc tầng lớp trung lưu. Ngành xây dựng hiện đại không chỉ hướng đến việc cải thiện điều kiện ở mà cả việc thiết lập môi trường lành mạnh hơn, góp phần nâng cao mức tiện nghi sống cho mọi người. Sự đổi mới của các thành phố thông qua các dự án nhà ở xã hội mới sẽ tạo những thay đổi tích cực trong đời sống cộng đồng.

Cự dân dự án Homefarm (Singapore) có thể tự trồng rau quả để tăng thu nhập 

Theo Markus Zilker - KTS, Giám đốc Văn phòng kiến trúc Einszueins Architektur (Áo), có tới 80% người dân Thủ đô Vienna (nơi gần 3/4 quỹ nhà ở nói chung được trợ giá) tiếp cận nhà ở xã hội. Mô hình nhà xã hội của Vienna nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và hạn chế tiền thuê nhà ở mức 30% thu nhập của người dân. Mô hình này đã xuất hiện từ những năm 1920, khi thành phố áp dụng các biện pháp chống đầu cơ như thuế bất động sản, pháp luật về kiểm soát mức phí thuê nhà ở và hạn chế đầu cơ đất. GS. Patrick Condon - Khoa Thiết kế đô thị, Đại học British Columbia lưu ý, Vienna đã học được cách không bao giờ bán bất động sản công. Lịch sử lâu đời của ngân hàng đất đai ở Áo đã cho phép các tổ chức nhà ở phi thương mại phát triển mạnh mẽ.

Tại Liên bang Nga, nhà ở theo hợp đồng thuê nhà xã hội xuất hiện tương đối gần đây, được quy định bởi Luật Liên bang số 217-FZ 2 ban hành ngày 21/7/2016, trong đó phê duyệt loại nhà ở mới - nhà cho thuê để sử dụng cho mục đích xã hội. Có 4 loại hình nhà ở xã hội cơ bản: nhà xã hội cho người già; nhà xã hội dành cho người trẻ; nhà xã hội dành cho các gia đình trẻ; nhà xã hội dành cho một số đối tượng xã hội cụ thể.

Tình hình nhà ở xã hội của Liên bang Nga 

Hiện nay, một số tổ hợp nhà xã hội có chất lượng đã và đang được xây dựng ở Nga, một trong số đó là khu nhà ở xã hội trên phố Bazovskaya, quận Tây Degunino, Moskva. Dự án có tiện ích chất lượng cao, bao gồm sân thể thao và sân chơi trẻ em vượt trội so với nhiều tổ hợp thương mại. Mỗi nhà trong tổ hợp này đều có một mặt tiền độc đáo, không giống nhau, tuy chỉ là những tòa nhà panel thông thường. Toàn khu vực có 12 tòa nhà ở (1 tòa nhà bê tông nguyên khối, 11 tòa nhà panel, số tầng 17-18-24 tầng), một trường phổ thông có thể tiếp nhận 500 học sinh, một nhà trẻ có thể tiếp nhận 280 bé. Toàn bộ hạ tầng xã hội thiết yếu đều có thể tiếp cận bằng cách đi bộ từ khu nhà. Các căn hộ 1, 2 và 3 phòng với diện tích từ 37 m2 đến 82 m2. Tầng trệt cho thuê làm các cơ sở thương mại. Giá thuê nhà từ 5,8 nghìn rúp mỗi tháng (khoảng 67 USD/tháng).

Khu nhà xã hội Future Solund dành cho người cao tuổi và người trẻ tại Copenhagen, Đan Mạch

Công ty xây dựng Omsk Trace đã hoàn thành dự án nhà xã hội 8-9 tầng tại Khu tự trị Khanty-Mansiysk, với các căn hộ 1, 2 và 3 phòng, diện tích từ 38 m2 - 72 m2; giá thuê căn hộ từ 3 nghìn rúp/tháng (khoảng 34 USD/tháng); tầng trệt không cho thuê. Thành phố Kemerovo có khu nhà xã hội cho thuê (trên phố Nakhimova) gồm 10 tòa nhà 9–12 tầng, với cảnh quan rất đẹp. 80% tổng số căn hộ trong khu nhà này dành cho các nhóm dân cư yếu thế (cựu chiến binh, hộ nghèo, người khuyết tật). Các căn hộ 1 và 2 phòng, diện tích từ 24,3 đến 54,5 m2. Giá thuê từ 3,3 nghìn rúp mỗi tháng. Tầng 1 không cho thuê.

Dự án nhà xã hội tại Surgut cung cấp 512 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê; các căn hộ 1, 2 và 3 phòng, có diện tích từ 23,5 đến 67 m2. Chi phí thuê không quá 4,5 nghìn rúp/ căn hộ 2 phòng. Tầng trệt cho thuê thương mại.

Kinh nghiệm của thế giới

Nhà xã hội dành cho người cao tuổi thường có cả loại hình thấp tầng và nhiều tầng. Về nguyên tắc, trong các nhà xã hội dành cho nhóm người cao tuổi, căn hộ thường được thiết kế có tính đến nhu cầu của người bị hạn chế khả năng di chuyển. Trong các tòa nhà nhiều tầng, mỗi tầng thường dành ra các phòng có chức năng xã hội khác nhau. Đặc điểm này thể hiện rõ tại các công trình nhà xã hội ở các quốc gia châu Á và Úc.

Tổ hợp nhà ở hiện đại Kampung Admiralty ở Singapore gồm các khối nhà có số tầng thay đổi (3-4-7-9-11 tầng) hình thành “khối bánh sandwich” nhiều mức. Tổ hợp gồm có: Woodlands Hawker Center ở mức 1; khối y tế - chăm sóc sức khỏe ở mức 2; các trung tâm tư nhân chăm sóc trẻ em và người cao tuổi ở mức 3. Các căn hộ dành cho người già được bố trí ở các tầng phía trên. Các kiến trúc sư Văn phòng kiến trúc SPARK đã thiết kế tổ hợp nhà 11 tầng Homefarm, trong đó có bố trí những căn phòng với không gian chức năng cần thiết dành cho người cao tuổi. Khoảng 20% người trên 65 tuổi tại Singapore cần nơi ở riêng. Dự án Homefarm giải quyết được 2 vấn đề quan trọng: vấn đề thiếu nhà ở cho người cao tuổi được giải quyết bằng các căn hộ cho thuê dành cho người già; vấn đề môi trường được giải quyết thông qua việc tổ chức trồng rau, hoa quả tại các không gian xanh ngay tại tầng trệt khu nhà. Mọi thứ cư dân khu nhà trồng được đều có thể bán tại các chợ, tăng thêm thu nhập cho họ. Chi phí thuê nhà xã hội tại dự án này tương đối thấp, từ 26-33 đô la Singapore/tháng cho căn hộ 1 phòng (dành cho những người có thu nhập hàng tháng 800 đô la Singapore). Một con số để so sánh: giá căn hộ ở Singapore bắt đầu từ 300 nghìn đô la Singapore.

Khu nhà ở xã hội Hunziker Area tại Zurich (Thụy Sĩ)

Nhà thấp tầng thường có tối đa 6 tầng. Nhà xã hội cho thuê dạng thấp tầng có nhiều ở châu Âu và Mỹ. Tầng trệt thường bố trí phòng khám nhỏ; trên các tầng khác, cùng với các phòng để ở còn bố trí nhiều khu vực nghỉ ngơi dành cho 2, 4 và 6 người trở lên. Future Solund (Đan Mạch) là tổ hợp nhà ở 6 tầng dành cho người già và cả người trẻ, ngay tại trung tâm Copenhagen. Dự án là tòa nhà có tổng diện tích 895 m2, gồm 360 căn hộ. Cả tổ hợp có rất nhiều không gian công cộng dành cho các nhóm xã hội khác nhau. Mỗi tầng đều có những phòng công cộng để người già giao lưu với nhau hoặc với khách. Ở sân trong của Future Solund là các cơ sở hạ tầng xã hội (tiệm cắt tóc, quán cà phê, tiệm may, bãi đỗ xe...) giúp cuộc sống của cư dân tiện nghi.

Khu nhà xã hội trên phố Bazovskaya, quận Tây Degunino, Moskva 

Phần lớn nhà xã hội cho thuê ở châu Âu hiện nay có giá cho thuê tương đối thấp, chỉ bằng 40 - 60% giá thuê trên thị trường; tỷ lệ này thậm chí còn thấp hơn ở những nơi chịu nhiều áp lực xã hội như London. Cách thức xác định giá thuê xã hội hiện nay được áp dụng từ đầu những năm 2000, sử dụng công thức tính phí thuê nhà để tính giá thuê “mục tiêu” cho mỗi căn hộ, nhằm giữ giá thuê xã hội ở mức thấp hơn giá thị trường.

Nhà xã hội dành cho người trẻ thường phân ra các loại hình như sau, dựa vào sự tương tác giữa không gian để ở và không gian công cộng:

- Tương tác theo chiều ngang giữa không gian công cộng và không gian để ở;

- Tương tác theo chiều dọc;

- Loại hình hỗn hợp, gồm cả tương tác cả theo chiều ngang và chiều dọc giữa 2 không gian nói trên.

Ví dụ cho sự tương tác theo chiều ngang là khu ký túc xá sinh viên Đại học Nam Đan Mạch - dự án đề xuất của Văn phòng kiến trúc C. F. Moller Architects. Dự án đã giành giải nhất trong hạng mục xây dựng nhà ở, với 250 căn hộ dành cho sinh viên trong ba khu nhà 14 tầng khép góc. Thiết kế này khiến cả công trình trông hấp dẫn từ mọi phía. Hình dạng của khối nhà cũng dễ dàng nhận ra trong khuôn viên trường. Không gian công cộng có ở tất cả các tầng, nơi các sinh viên có thể dành thời gian giải trí cũng như tự học tập, nghiên cứu. Ở tầng trệt bố trí các cơ sở thương mại, tạo thêm việc làm cho sinh viên.

Dự án Tonrosen Tower là ví dụ về sự tương tác theo chiều dọc giữa không gian để ở và không gian công cộng. Trong tòa tháp hỗn hợp 23 tầng này, không gian đường phố theo chiều dọc được thiết kế. Tại đây, có thể đi bộ về nhà dọc theo vỉa hè xuyên qua khu vườn trên tầng 8; uống một tách cà phê trong quán cà phê trên đường đi làm về; gặp hàng xóm ngoài sân, trong phòng sinh hoạt chung, trên cầu thang hoặc trên sân thượng chung; đến những phòng chuyên biệt để dự các khóa học của trường đại học. Ở tầng trệt là các cơ sở thương mại.

Nhà xã hội dành cho các gia đình trẻ được thiết kế có tính đến số người trong mỗi hộ gia đình, từ 2-5 người. Dự án LESS của văn phòng kiến trúc AAVP Architecture là một ví dụ. Tòa nhà 5 tầng có 69 căn hộ dành cho các gia đình trẻ. Tầng trệt có phòng tập thể thao.

Poljane Community Housing (Maribor, Slovenia) là dự án bị giới hạn bởi những quy định nghiêm ngặt trong sơ đồ quy hoạch khu vực, gồm bốn  khối nhà 6 tầng, tổng cộng 130 căn hộ nhà xã hội. Các không gian công cộng bên ngoài được thay thế bằng khu vực dành cho sinh hoạt tập thể bên trong các tòa nhà. Những không gian này được thiết kế như những không gian ngoài trời có mái che hoặc không gian mở (dưới dạng những khu vườn trên mái).

Atelier du pont (Pháp) là ví dụ điển hình về nhà ở xã hội dành cho các gia đình trẻ. Tòa nhà có số tầng thay đổi (3-4–5–6–8 tầng). Các căn hộ có thể tiếp cận được thông qua lối đi ở phía trên công viên ở mức 1, mang đến cho cư dân sự chuyển tiếp liền mạch giữa không gian riêng tư và không gian chung cùng với tầm nhìn ra toàn bộ khu vực.

Tại Zurich (Thụy Sĩ), trên khu vực một nhà máy xi măng trước đây, khu nhà ở xã hội Hunziker Area được xây dựng với 13 tòa nhà (5-6-7 tầng) và nhiều không gian xanh, không gian công cộng. Dự án này là một ví dụ co - living của các nhóm đối tượng xã hội khác nhau. Đặc điểm quan trọng của dự án là tôn trọng sự đa dạng về văn hóa và xã hội. Ngoài 20% căn hộ được trợ vốn, dự án còn có 10% căn hộ dành cho các tổ chức từ thiện và phi thương mại hỗ trợ người khuyết tật, người nhập cư, sinh viên và trẻ em cần được bảo trợ xã hội.

Tại Liên bang Nga, nhà ở xã hội mới bắt đầu phát triển trong những năm gần đây, và chưa có sự đa dạng như ở các nước châu Âu, Mỹ, Canada, châu Á và Úc.

Phát triển nhà ở xã hội giúp hiện thực hóa các mục tiêu và các nguyên tắc chung của xã hội: đảm bảo quyền cơ bản về nơi ở, duy trì mức độ bảo trợ xã hội cao, cải thiện chất lượng cuộc sống, chống sự cô lập xã hội và các vấn đề kinh tế. Nhà ở xã hội góp phần phân bố mức thu nhập một cách công bằng hơn, giảm bớt ảnh hưởng từ việc đầu cơ bất động sản và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của mọi tầng lớp cư dân.

Tạp chí Architecture & Modern Information Technologies, tháng 11/2022

ND: Lệ Minh