Theo một bài báo của Think Wood, nhu cầu về nhà ở giá phải chăng đang vượt xa nguồn cung trên toàn quốc, với những căn hộ mới dành cho nhiều gia đình được thuê với mức giá quá cao đối với những người thuê nhà có thu nhập trung bình và thấp. Gần 2/3 số người thuê nhà trên khắp nước Mỹ cho biết họ không đủ khả năng mua nhà và việc tiết kiệm để trả trước là điều ngoài tầm với khi giá nhà đang tăng với tốc độ gấp đôi tốc độ tăng lương. Vậy làm thế nào để giải quyết vấn đề thiếu nhà ở này? Một giải pháp có thể là tái sử dụng thích ứng.

Trên khắp nước Mỹ, rất nhiều công trình được phân loại là không được sử dụng, bị bỏ hoang hoặc lỗi thời về mặt chức năng. Theo The Economist, chỉ riêng chính phủ Mỹ đã sở hữu khoảng 45.000 công trình trong số đó vào năm 2014. Thay vì phá bỏ những tòa nhà này để nhường chỗ cho sự phát triển mới, việc tái sử dụng thích ứng yêu cầu chúng ta tái sử dụng những gì đã tồn tại.

Tái sử dụng thích ứng là một giải pháp bền vững hơn so với việc xây dựng mới và tận dụng những gì chúng ta đã có. EPA ước tính rằng 600 triệu tấn mảnh vụn xây dựng và phá dỡ đã được tạo ra ở Mỹ vào năm 2018. Việc tái sử dụng các tòa nhà và chuyển đổi chúng có thể giúp giảm bớt một số chất thải thường do ngành xây dựng tạo ra. Aric Lasher, cựu kiến ​​trúc sư chính và giám đốc thiết kế của HBRA Architects, cho biết: “Tòa nhà bền vững nhất là tòa nhà không bị phá bỏ và những tòa nhà cũ thể hiện văn hóa và lịch sử của một địa điểm cụ thể”.

Tiêu chuẩn nhà ở giá rẻ

Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị Hoa Kỳ (HUD) định nghĩa nhà ở giá rẻ là bất kỳ căn hộ nào trong đó người cư trú trả không quá 30% tổng thu nhập của họ cho tiền thuê nhà và các chi phí nhà ở khác, bao gồm cả tiện ích. Mức cắt giảm 30% này nhằm đảm bảo rằng các hộ gia đình có nhà ở mà vẫn đảm bảo các khoản chi trả thực phẩm, đi lại, chăm sóc sức khỏe và các nhu cầu cần thiết khác hoặc các chi phí không bắt buộc.

Một trong những thước đo quan trọng nhất về nhà ở giá rẻ là thu nhập trung bình trong khu vực (AMI), hay mức trung bình (midpoint) trong phân bổ thu nhập của một địa phương cụ thể. Một hộ gia đình thường được coi là có thu nhập thấp nếu mức thu nhập dưới 80% AMI, mức thu nhập từ 30-60% AMI được coi là thu nhập rất thấp, và dưới 30% AMI được coi là thu nhập cực thấp. Hầu hết nhà ở giá rẻ phù hợp cho những hộ gia đình có mức thu nhập dưới 60% AMI.

Có nhiều chương trình nhà ở thu nhập thấp được áp dụng ở cả cấp quốc gia và tiểu bang nhằm cung cấp viện trợ cho các cơ quan nhà ở công cộng, từ đó quản lý tài sản ở mức giá phải chăng. Hầu hết nhà ở thu nhập thấp được trợ cấp theo cách này, mặc dù nhà ở giá rẻ tự nhiên vẫn hiện hữu.

6 ví dụ về nhà ở giá cả phải chăng thông qua việc tái sử dụng thích ứng

1.      Cable Mills, Williamstown, MA

Được xây dựng lần đầu tiên vào năm 1873, General Cable hay Water Street Mill ở Massachusetts bắt đầu sản xuất dây bện, sau đó là dây điện và cáp. Tuy nhiên, khi nhu cầu về những sản phẩm này giảm dần trong suốt thế kỷ 20, nhà máy đã trở nên lỗi thời về mặt chức năng cho đến khi buộc phải đóng cửa vào năm 1996.

Dự án khu nhà ở phức hợp Cable Mills

Vào đầu những năm 2000, khu phức hợp nhà máy - tổng cộng 15 công trình - đã được mua lại bởi Traggorth Companies LLC, công ty đã tìm cách biến tám tòa nhà thành căn hộ để ở. Trong 14 năm tiếp theo và với sự giúp đỡ của công ty kiến ​​trúc địa phương Finegold Alexander Architects, mục tiêu của họ cuối cùng đã thành hiện thực tại Cable Mills, một khu nhà ở phức hợp bao gồm tổng cộng 61 căn hộ, 13 trong số đó được chỉ định là nhà ở giá rẻ.

Tất cả các tấm ốp gạch bên ngoài nguyên bản đều được bảo tồn, cùng với 20 loại và kích cỡ cửa sổ trên nhiều tòa nhà. Bên trong, những bức tường gạch bên ngoài tạo nên nét đặc trưng cho căn hộ trong khi trần nhà có xà bằng gỗ cao, sàn bê tông mài và nội thất hiện đại kết hợp hoàn hảo giữa cái cũ và cái mới. Các thiết bị và hệ thống tiết kiệm năng lượng và nước cũng được lắp đặt, cải thiện đáng kể tính bền vững chung của dự án.

Dự án cải tạo này đã được Cơ quan Bảo tồn Massachusetts công nhận và dự án đã nhận được Giải thưởng Paul & Niki Tsongas - Tác động lớn nhất đến Nông thôn/Ngoại ô vào năm 2017.

2.      Kensington Commons, Philadelphia

Được xây dựng lần đầu tiên vào năm 1893 với tên gọi Nhà máy Dệt Hoyle, Harrison và Kaye, khu phức hợp nhà ở  đa chức năng Kensington Commons ở góc Phố A và Đại lộ Indiana hiện có 48 căn hộ một, hai và ba phòng ngủ, tất cả đều được chào bán với mức giá được trợ cấp rất lớn.

Dự án Kensington Commons ở góc Phố A và Đại lộ Indiana.

Dự án do Impact Services - một tổ chức phi lợi nhuận cam kết huy động con người và nguồn lực để tạo ra các cộng đồng kết nối, kiên cường và thịnh vượng khởi xướng và được thiết kế lại bởi công ty kiến trúc Barton Partners- Kensington Commons là một trong sáu dự án trong Kế hoạch Kensington. Được lên ý tưởng bởi Impact Services và Tập đoàn Phát triển Cộng đồng New Kensington, Kế hoạch Kensington nhằm mục đích cải thiện sức khỏe và chất lượng cuộc sống của người dân thông qua ý kiến ​​đóng góp và sự tham gia của họ.

Sau khi nhận được khoản phân bổ Tín dụng Thuế Bảo tồn Lịch sử Pennsylvania trị giá 300.000 đô la từ Bộ Phát triển Kinh tế và Cộng đồng Pennsylvania, những thay đổi về bên ngoài của tòa nhà được giữ ở mức tối thiểu để giữ nguyên diện mạo ban đầu của nhà máy, mặc dù nội thất đã được hiện đại hóa một cách tôn trọng. Theo Siani Colón của Kensington Voice, khi dự án mở cửa vào tháng 7 năm 2023, giá căn hộ dao động từ 650 USD cho căn hộ một phòng ngủ đến 900 USD cho căn hộ ba phòng ngủ. Các tiện nghi bao gồm phòng cộng đồng, không gian xanh và bãi đậu xe mới. Ngoài phòng cộng đồng, tầng trệt của Kensington Commons còn có không gian bán lẻ thương mại rộng 70.000 feet vuông, trong đó 10.000 feet vuông mà Impact Services dự định sử dụng cho hoạt động của riêng họ. Impact hiện đang trong quá trình xác định những người thuê thương mại tiềm năng khác.

3.      Sibley Square, Rochester, NY

Được thiết kế bởi Nhóm Kiến trúc (TAT), Sibley Square nằm trong Cửa hàng Bách hóa Sibley trước đây, được xây dựng vào năm 1909 và chiếm diện tích 1,1 triệu feet vuông. Khu phát triển phức hợp này bao gồm các cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, cơ sở chăm sóc trẻ em, cửa hàng tạp hóa, văn phòng, phòng trưng bày nghệ thuật và gần 200 đơn vị nhà ở giá cả phải chăng và hỗn hợp được phân chia giữa ba cơ quan cho thuê, biến khu dân cư nhiều tầng này có thể đi bộ.

Bởi vì cấu trúc ban đầu được xây dựng vào đầu những năm 1900 vào thời điểm mà cơ sở hạ tầng dành cho người đi bộ là tiêu chuẩn và ô tô vẫn được coi là một thứ xa xỉ phù phiếm, khu phức hợp dành cho nhiều gia đình Sibley Square được thiết kế phù hợp nhiều lựa chọn phương tiện giao thông công cộng và trong khoảng cách đi bộ đến một số công viên, hơn nữa giảm nhu cầu về phương tiện cá nhân và tạo ra một môi trường sống lành mạnh hơn, an toàn hơn nhiều. Những tiêu chuẩn này, cùng với thực tế là tất cả các thiết bị và hệ thống chiếu sáng trong tòa nhà đều được gắn nhãn Energy Star, đã giúp Sibley Square giành được chứng nhận LEED.

Trong số ba cơ quan cho thuê hoạt động ngoài Sibley Square, Liberty Lofts là đơn vị phục vụ cư dân có thu nhập thấp hơn dưới hình thức chương trình nhà ở cho lực lượng lao động. Sáng kiến ​​này cung cấp tổng cộng 53 căn hộ dành cho các hộ gia đình có thu nhập không quá 60% AMI. Michael Albert, giám đốc dự án tại TAT, cho biết, các thị trấn và thành phố phải đối mặt với những thách thức nhà ở dai dẳng, nhưng thực sự thành phố có thể sử dụng tài sản hiện có để đáp ứng nhiều nhu cầu xã hội cấp bách nhất. Dự án Sibley Square là một lời nhắc nhở hãy luôn suy nghĩ sáng tạo và các giải pháp đều khả thi khi mọi người cùng cộng tác.

4.      DADA Distrikt, Brno, Czech Republic

Mỹ không phải là quốc gia duy nhất coi trọng nhà ở giá rẻ. Cộng hòa Séc có giá bất động sản cao nhất ở châu Âu, nhưng một nhóm kiến ​​trúc sư tại KOGAA đã phát triển một phương án nhà ở giá rẻ ở Brno. Dự án được gọi là DADA Distrikt, trước đây là kho tự quản hiện là một khu nhà ở phức hợp đa chức năng.

Được thiết kế bởi KOGAA Architects

KOGAA xem xét cẩn thận từng dự án tái sử dụng thích ứng và trong trường hợp của DADA Distrikt, nhóm đã lấy cảm hứng từ lịch sử của tòa nhà, tập trung các điểm nhấn trang trí trên mặt tiền. Được thiết kế theo khái niệm “Core & Shell” (dự án xây dựng có một số hang mục thuộc phần lõi công trình được chủ đầu tư để lại cho đơn vị thuê diện tích tự thực hiện công tác thiết kế, thi công), kết cấu chịu lực chính đã được làm sạch thành cấu trúc cơ bản và chắc chắn nhất.

Điều ấn tượng nhất về dự án DADA Distrikt là đề xuất độc đáo của nó đối với vấn đề giá bất động sản trong nước, đồng sáng lập KOGAA, Alexandra Georgescu cho biết, thị trường địa phương thiếu nhà ở giá rẻ và do đó cần có các giải pháp phát triển thay thế để có thể nâng cao chất lượng không gian công cộng. Việc tái thiết tương đối kinh tế có thể thực hiện được thông qua nguồn tài trợ chung và bán căn hộ trực tiếp, do đó tránh được lợi tức đầu tư bổ sung cho các nhà phát triển và phí cho các đại lý bất động sản.

Tòa nhà 4 tầng dành cho nhiều hộ gia đình có 10 căn hộ kiểu gác xép, không gian văn phòng thương mại và mái nhà xanh, nơi cư dân thường xuyên tổ chức các buổi chiếu phim, tiệc nướng, và các sự kiện khác. Mỗi căn hộ có khu vườn riêng trên sân thượng, giúp cư dân trồng rau thơm, rau xanh và trái cây.

Ngoài việc là không gian chung, khu vườn trên sân thượng còn giúp quản lý nước mưa chảy tràn, giảm nguy cơ lũ lụt, làm mát vào mùa hè và khuyến khích tái đưa đa dạng sinh học vào môi trường bị hư hại do ô nhiễm công nghiệp. Nước xám được thu thập và tái sử dụng khắp tòa nhà cho các chức năng bên trong và bên ngoài, bao gồm cả trong phòng vệ sinh và mục đích tưới tiêu.

5.      Santa Ana Arts Collective, Santa Ana, CA

Là tòa nhà đầu tiên được tái phát triển theo sắc lệnh tái sử dụng thích ứng mang tính cách mạng của Santa Ana, Santa Ana Arts Collective (SAAC) nhằm mục đích cung cấp cho các nghệ sĩ và gia đình của họ nhà ở thu nhập thấp với giá cả phải chăng.

Trường trung học cũ vẫn giữ lại không gian phòng tập thể dục và khán phòng ban đầu, cung cấp không gian hoạt động cộng đồng cho cư dân.

Được thiết kế lại bởi Studio One Eleven, SAAC nằm trong khu vực từng là một tòa nhà thương mại hoạt động kém hiệu quả được xây dựng vào năm 1965 và hiện bao gồm các khu nhà ở, không gian cộng đồng, phòng trưng bày nghệ thuật, không gian sáng tạo, phòng tập và khiêu vũ, phòng âm nhạc, phòng máy tính và các phòng chức năng khác. Tất cả các căn hộ và dịch vụ nhà ở đều được quản lý bởi Meta Housing, đơn vị đã đảm bảo nguồn tài trợ từ Chương trình Nhà ở Giá cả phải chăng và Cộng đồng Bền vững, một trong những nguồn tài trợ lớn nhất của California cho các dự án nhà ở thu nhập thấp và giá cả phải chăng.

Bằng cách tái sử dụng cấu trúc hiện có, Studio One Eleven đã có thể tránh được 2,32 triệu kg khí thải CO2 và tái chế 25 triệu pound mảnh vụn xây dựng và chất thải phá dỡ. Ngoài các căn gác xép đã được cải tạo, SAAC còn bao gồm 10 căn nhà liền kề hai và ba phòng ngủ mới có giá cả phải chăng nằm dọc theo chu vi phía tây của khu đất. Sân chơi và khu vườn trưng bày các tác phẩm  điêu khắc cũng có thể được tìm thấy ngay trong khuôn viên.

6.      Tiger Senior Apartments, Paris, IL

Được xây dựng lần đầu vào năm 1909 và mở rộng vào năm 1922, Trường Trung học Paris từng là trường trung học duy nhất ở Paris, trong hơn một trăm năm cho đến năm 2015, trường buộc phải đóng cửa khi một trường học mới được xây dựng gần rìa của thành phố. Tòa nhà hiện bỏ không, và có thể bị dỡ bỏ; tuy nhiên, tòa nhà vẫn là một phần không thể thiếu của người dân.

May mắn thay, Tập đoàn Phát triển Nhà cho Người lao động (LHDC) là một nhà phát triển tư nhân, phi lợi nhuận về nhà ở chất lượng, giá cả phải chăng ở các cộng đồng còn thiếu thốn, đã nhận ra tiềm năng của tòa nhà. Tiger Senior Apartments, một dự án phát triển nhà ở giá rẻ được đặt tên theo linh vật ban đầu của trường, đã hiện thực hóa tiềm năng đó.

Được thiết kế lại bởi Worn Jerabek Wiltse Architects (WJW), Tiger Senior Apartments cung cấp 42 căn hộ cho người cao tuổi có thu nhập thấp từ 55 tuổi trở lên, với 100% số căn hộ được chỉ định là nhà ở giá rẻ cho người có thu nhập ở mức 60% hoặc 30% AMI. Không gian phòng tập thể dục và khán phòng ban đầu của trường trung học vẫn được giữ lại, cung cấp không gian hoạt động tập thể cho người thuê nhà. Trần nhà cao và cửa sổ lớn giúp tạo ra một môi trường cởi mở, thoáng mát, vừa thân thiện vừa lôi cuốn.

Tuy nhiên, giống như nhiều dự án tái sử dụng thích ứng, Tiger Senior Apartments không phải là không có thách thức, đặc biệt là khi cân bằng giữa việc nâng cấp hiệu quả sử dụng năng lượng và khả năng tiếp cận cần thiết với hướng dẫn tín dụng thuế bảo tồn lịch sử. Các yêu cầu bảo tồn lịch sử do NPS và SHPO (Văn phòng Bảo tồn Lịch sử Tiểu bang) áp đặt đã tạo ra một số trở ngại trong việc điều chỉnh nhằm đạt được các mục tiêu bền vững của dự án, tuy nhiên chúng cũng mang lại cho dự án những cơ hội duy nhất để đạt được mức độ bền vững cao hơn mức có thể đạt được với một tòa nhà xây dựng mới.

Mặc dù việc cải tạo phải đối mặt với nhiều thách thức, từ việc hoàn thiện lại sàn gỗ tự nhiên hiện có và nâng lên theo tiêu chuẩn của NGBS cho đến bảo tồn các cửa sổ lịch sử, dự án vẫn có thể đồng thời duy trì được đặc điểm lịch sử và những thay đổi sáng tạo bền vững. Dự án không chỉ tái sử dụng hệ thống kết cấu và lớp vỏ hiện có mà còn sử dụng lại số lượng lớn các vật liệu nội thất và lớp hoàn thiện, bao gồm tường và trần thạch cao hiện có, vật liệu sàn bao gồm sàn gỗ và sàn tezzano, trần thiếc, cửa gỗ nội thất, tủ khóa và các đồ nội thất từ gỗ có tính lịch sử. Mức độ tái sử dụng cao này giúp dự án giữ lại các yếu tố lịch sử và ý nghĩa giàu tính lịch sử của công trình. Nhờ những nỗ lực của WJW, Tiger Senior Apartments đã nhận được Giải thưởng Bảo tồn của Tổ chức Landmarks Illinois Richard H. Driehaus năm 2021 cho hạng mục Tái sử dụng thích ứng.

ND: Mai Anh

https://gbdmagazine.com/affordable-housing-adaptive-reuse/?related_post_from=39782